1月10日

济南住房公积金中心发布新政

《济南市个人住房公积金贷款管理细则》

细则从贷款条件、贷款首付比例

和利率、贷款额度和计算方式

最高可贷额度、贷款期限、还款方式等角度

详细说明了住房公积金的使用规则

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第一章 总则

第一条 为加强本市行政区域内个人住房公积金贷款管理，防范资金风险，支持缴存人基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，根据《住房公积金管理条例》《济南市住房公积金管理办法》等规定，制定本细则。

第二条 个人住房公积金贷款（以下简称住房公积金贷款）是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。

第三条 济南住房公积金中心（以下简称公积金中心）负责本市行政区域内的个人住房公积金贷款管理及指导协调工作。经济南市住房公积金管理委员会批准，公积金中心委托符合办理公积金业务的商业银行（以下简称受委托银行）办理住房公积金贷款、结算和偿还等有关业务。

第二章 贷款条件

第四条 申请住房公积金贷款的借款人应同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；

（二）借款人及所在单位已建立住房公积金制度，至贷款时已连续足额缴存住房公积金不低于规定的时间，未发生或者已全部还清住房公积金贷款；

（三）具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人；

（四）已交付的所购住房首付款不低于规定的比例；

（五）同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，购买新建自住住房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保；

（六）符合国家政策和上级部门规定的其他条件。

第五条 住房公积金贷款应提供的材料

（一）购买新建自住住房申请住房公积金贷款应提供的材料

1.《济南住房公积金贷款申请审批表》；

2.住房公积金贷款谈话笔录；

3.借款人及共同借款人住房公积金缴存明细（凡在公积金中心本部缴存公积金的职工不需提供，在分中心缴存和异地缴存公积金的职工需提供）；

4.借款人及参贷人居民身份证、户口簿和共同还款承诺书、同意抵押承诺书、担保书；

5.婚姻状况证明；

6.商品房购房合同；

7.借款人已交付不低于规定比例购房款的有效凭据；

8.家庭房产查询证明；

9.个人资信证明；

10.中国人民银行征信系统个人信用报告；

11.公积金中心要求借款人提供的其他证明材料。

（二）购买再交易自住住房（存量房）申请住房公积金贷款应提供的材料

1.借款人除应向受委托银行提供购买新建自住住房规定的材料以外，还应提供《济南市存量房买卖合同》、卖方身份证、未办理过户的交易房产的房产证；

2.按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易的再交易自住住房（存量房）贷款，应提供《济南市存量房买卖合同》和《济南市存量房交易资金托管协议》原件及存入《济南市存量房交易资金托管协议》约定银行账户的首付款证明。

（三）建造、翻建、大修的普通自住住房申请住房公积金贷款应提供的材料

借款人除应提供购买新建自住住房规定的材料（除商品房购房合同及首付款凭据）以外，还应提供以下材料：

1.县级（含）以上自然资源和规划局核发的《国有土地使用证》或《不动产权证书》《建设工程规划许可证》；

2.专业工程预算机构出具的工程预算报告原件；

3.借款人已支付不低于规定比例建房款有效凭据。

第三章 贷款额度、期限、

利率、还款方式

第六条 个人住房公积金贷款额度按照借款人的申请额和限额标准计算确定，在执行国家差别化信贷政策时按相关规定办理。住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：

（一）住房公积金贷款额度不高于住房公积金管理委员会批准的最高贷款限额。

（二）住房公积金贷款额度不高于所购房产总价款规定的比例，即不高于购房总价款×（1-最低首付比例）。所购住房为新建商品房的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款为准；所购住房为再交易自住住房（存量房）的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中的较低者为准。

（三）住房公积金贷款额度不高于按以下两个公式计算的最高限额。

公式一：住房公积金贷款额度=（借款人住房公积金账户余额+共同借款人住房公积金账户余额）×15；

公式二：住房公积金贷款额度=借款人可贷额度+共同借款人可贷额度

借款人或共同借款人公积金可贷额度=本人公积金月缴存基数（最近6个月正常缴存平均数）×12个月×贷款年限×60%×本人连续缴存时间系数

借款人及共同借款人公积金缴存账户必须为连续足额缴存6个月以上的正常缴存账户，缴存时间系数如下：

缴存时间 缴存时间系数

半年≤缴存时间≤1年 0.3

1年<缴存时间≤3年 0.4

3年<缴存时间≤5年 0.6

5年<缴存时间≤7年 0.8

缴存时间>7年 1

借款人及共同借款人可按上面两种公式分别试算，按最高额确定可贷款额度。每一笔贷款的借款人和共同借款人只能选择同一种计算公式。

借款人家庭按以上两种计算公式计算的可贷款额度不足10万元的，可贷款额度按10万元确定。

借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的商业银行申请组合贷款。

借款人申请住房公积金贷款时，本人及共同借款人尚有商业贷款余额的，应将其未还清的商业贷款余额及本次申请的组合贷款中的商业贷款额和本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力。

第七条 住房公积金贷款期限最长为30年，最长不超过按主借款人法定退休年龄延长5年计算。

再交易自住住房（存量房）房龄与贷款期限之和不超过50年。

组合贷款的商业贷款期限应与公积金贷款期限一致。

第八条 个人住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，并随中国人民银行利率调整而调整。在执行国家差别化信贷政策时，按差别化贷款利率执行。

第九条 借款期限在一年以内（含一年）的,采用到期一次性还本付息法；借款期限一年以上的，采用等额本息还款法或等额本金还款法。

第四章 贷款的受理、审批与发放

第十条 借款申请人向受委托银行提交住房公积金贷款申请材料（经借款申请人授权可通过共享数据信息获取的，可不再提供纸质资料）。受委托银行住房公积金贷款业务经办人员当面受理借款人的申请并填写《个人住房公积金贷款客户谈话笔录》，同时对借款人的购房行为和所提供的贷款材料进行认真调查、核实，确保购房行为真实、证件齐全有效、材料真实合法，并在所有贷款材料复印件上加盖“与原件核对一致”印章并签名，然后将贷款信息录入住房公积金信息管理系统，并将纸质资料扫描形成影像资料。经办人员及部门负责人分别在纸质资料和审批系统中签署意见、签名盖章并注明受理时间后，将审批通过的公积金贷款电子信息和影像资料上传至公积金中心。

第十一条 公积金中心审批人员对受委托银行上传的公积金贷款电子信息和影像资料进行审查、核对。符合条件的，在住房公积金信息管理系统上签署审批通过的意见，不符合条件的退回受委托银行，同时说明退贷理由。

第十二条 受委托银行在贷款系统中收到公积金中心贷款审批通过的信息后，及时通知借款人、共同借款人或担保人签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》，办理房产（预）抵押登记手续。待房产（预）抵押登记完毕，签订借款借据后，受委托银行发放公积金贷款。

第十三条 住房公积金贷款应提供有效的贷款担保，担保方式可按以下几种方式办理:

（一）以期房作抵押办理预抵押登记手续的，由开发企业提供阶段性担保,在开发企业协助借款人办理完所购房产的预抵押登记手续后，即可发放住房公积金贷款，待办理《不动产权证书》后，同时办理转抵押登记手续。

（二）以所购现房或其他房产作抵押担保的，由受委托银行和借款人持《济南市个人住房公积金贷款借款合同》《不动产权证书》等材料办理抵押登记手续。取得《不动产登记证明》后，将抵押登记信息录入住房公积金信息管理系统，《不动产登记证明》原件由受委托银行保存。

（三）下列情况之一的，借款人应提供一名具有本市常住户口、在本市有稳定工作和收入的在职职工作为担保人或共同借款人：

1.借款人信用不良的；

2.公积金中心认为应提供担保人的。

借款人、担保人之间不能相互担保。

住房公积金贷款的保证责任范围包括住房公积金贷款本金、利息、罚息和实现债权的费用。担保人的保证责任自借款人签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》之日起至住房公积金贷款债务全部清偿时止。

第十四条 贷款发放

（一）购买新建自住住房的住房公积金贷款，贷款资金划入售房单位在银行开设的账户，不能直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。

（二）购买再交易自住住房（存量房）公积金贷款的发放：

1.按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易办理的公积金贷款，贷款资金存入托管机构的存量房交易结算资金专用账户。

2.未实行资金监管的再交易自住住房（存量房）公积金贷款，贷款资金划入卖房人在受委托银行开设的账户。

（三）职工建造、翻建、大修的普通自住住房公积金贷款，贷款资金划入借款人在银行开设的账户。

第五章 贷款办理时限

第十五条 每一笔住房公积金贷款的办理时限按以下规定执行：

（一）对于符合政策、资料齐全的贷款申请，应在5个工作日内作出是否准予贷款的决定并通知借款申请人；对于具备贷款发放条件的，应在3个工作日内完成贷款发放。

（二）每一笔住房公积金贷款的办理时限（含抵押/预抵押登记时间）最长为3个月，未在规定时间内办理完毕的，应重新申请办理。每一笔贷款的办理时限以住房公积金信息管理系统记录的时间为准。

第六章 贷后管理

第十六条 贷款偿还

贷款发放后，借款人应按合同约定按时、足额偿还贷款本息。

第十七条 合同变更

合同变更包括借款人及参贷人基本信息、共同借款人、借款期限、还款方式、还款账号等的变更。借款人可通过济南住房公积金网上办事大厅、济南公积金微信公众号在线申请办理提前部分（全部）还款、还款方式变更、还款账号变更。变更合同其他内容时，由借款人向受委托银行提出书面申请，说明变更理由并提供相关资料，受委托银行核实并出具书面意见后，报公积金中心审批。

在合同期内，除按照规定可以分次提前还款外，其他内容原则上只能变更一次。借款人有拖欠贷款本息行为的，受委托银行应要求借款人先偿还拖欠贷款本息后方可受理变更申请。

第十八条 违约处置

借款人违反借款合同约定时，可采用以下违约处置方式追究违约责任：

（一）提前收回部分或全部借款；

（二）逾期本金计收罚息；

（三）保证人承担连带保证责任；

（四）处置抵押物或质押物；

（五）提起诉讼。

第七章 附则

第十九条 本管理细则由公积金中心负责解释。

第二十条 本管理细则自2024年1月5日起施行。

济南住房公积金中心

2024年1月5日

《济南市个人住房公积金贷款管理细则》

十问十答

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• 一、在国内其他城市公积金中心缴存住房公积金，在济南购房并申请住房公积金贷款，需要额外提供什么材料?

答：除一般的贷款资料外，还需要提供缴存城市公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及公积金缴存流水或者《住房公积金业务办理个人信息表》。

• 二、配偶是现役军人，是否能合并计算贷款额度?

答：主借款人配偶是现役军人的，需提供由团级以上有关部门开具现役军人及收入证明，并开具公积金缴存证明和无贷款证明，按夫妻双方缴存的公积金合并计算可贷额度。

• 三、单位给新参加工作的、调入的职工补缴公积金，能否办理公积金贷款?

答：新参加工作的职工若能提供劳动合同等相关证明、调入职工若能提供劳动人事关系转移等相关证明，自参加工作或调入当月起6个月内（含6个月）的补缴视为正常缴存；如补缴行为发生在自参加工作或调入当月起超过6个月的，不能视为正常缴存；补缴开户时间之前的住房公积金，不能视同为连续缴存月数。

• 四、住房公积金贷款套数如何认定?

答：以济南市不动产管理部门开具的家庭房产查询证明来认定。

• 五、公积金贷款对购买的住房套数有什么要求吗?

答：借款申请人所购买的住房须为家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）首套普通自住住房或第二套改善型普通自住住房。住房公积金贷款政策规定，不得向购买第三套及以上住房的缴存人家庭发放公积金贷款。

• 六、购买二手房时如何依据第六条第（二）款计算住房公积金贷款可贷额度和应支付的首付款?

答：举例说明：假设小李与配偶一起购房，申请住房公积金贷款时，名下无房，依据当前政策最低首付款比例为30%。其购买二手房时，房屋买卖网签合同成交价为120万元，核查（评估）价为110万元。根据第六条第（二）款，其住房公积金可贷额度不高于：110×（1-30%）=77万元，需支付的首付款不低于：120-77=43万元。最终可贷额度结合第六条其他规定经审核后确定。

• 七、退休年龄如何认定?

答：退休年龄依据国家有关规定认定。一般情况下，退休年龄按照男性60岁，女性55岁计算。机关事业单位县处级女干部和具有高级职称的女性专业技术人员等人员的退休年龄以国家相关文件规定为准。

• 八、管理细则第四条第（一）款要求借款申请人个人信用状况良好，人民银行征信系统中的个人信用报告出现哪些信用状况会影响发放贷款?

答：1.经查询，主借款人及共同借款人在人民银行征信系统中的个人信用报告等级属于“次级”“可疑”“损失”类的，公积金中心禁止为其发放住房公积金贷款。

2.经查询，主借款人及共同借款人在人民银行征信系统中的个人信用报告等级属于“关注”类的，由公积金中心复议后作出是否发放贷款的决定。如果准予贷款的，须增加一名担保人。

3.经查询，在人民银行征信系统中个人信用报告等级属于 “关注” “次级”“可疑”“损失”的担保人，不能为主借款人提供担保。

4.对主借款人及共同借款人在申请住房公积金贷款时存在以下不良信用记录的，原则上不向其发放个人住房公积金贷款：

（1）单笔贷款近24个月内有6次（含）以上逾期达1期，或者1次（含）以上连续逾期达3期的记录；　　

（2）单笔信用卡（含准贷记卡）近24个月内有6次（含）以上逾期达1期，或者1次(含)以上连续逾期达3期的记录；　

（3）单笔信用卡（含准贷记卡）近24个月内状态为“呆账”“冻结”或者“止付”的；　　

（4）多笔信用卡（含准贷记卡）或贷款近24个月内有累计10次（含）以上逾期达1期的记录；　　

(5)贷款曾被“担保人代还”或者“以资抵债”等特殊交易记录。

5.主借款人及共同借款人在上学期间办理的助学贷款,在申请公积金贷款前2年内、已参加工作期间所发生的连续3期（含）累计6期（含）以上的不良信用记录，按第4条规定执行。

• 九、如果贷款申请人已使用过两次住房公积金贷款，还能再次使用公积金贷款吗?

答：住房公积金贷款政策规定，不得向使用过两次及以上公积金贷款的缴存人家庭发放公积金贷款。

• 十、公积金贷款使用的认定范围是本市还是全国?

答：公积金贷款使用的认定范围是全国。

来源：“济南公积金”公众号、新黄河客户端